2012房企转型解围--房企海外投资劲舞style
近十年来都是海外资原来中国投资，现在却是中国资本向海外投资潮乍起。目前，中国资本已成美国第二大买家，同时中国企业也纷纷向海外抛去橄榄枝。当冯仑成为第一个大手笔进军纽约的中国房地产大亨时，兼具诗人的地产大佬黄怒波也不远万里在冰岛租地“长袖善舞”。一时光，中国房企的“出海名单”渐有扩大之势。那么，中国房企海外投资能否成功达到此岸，是否“汹涌澎湃”？
房企“出海”大作战
“实在从前十年来，中建、上实等企业在海外都有投资。万科成破海外事业部，万达联手泛海投资与俄罗斯NCRC公司合作发展北高加索游览度假村项目，以及中坤在冰岛租地开发筹划。”兰德咨询总裁宋延庆指出，“当初已成中国资本去国外投资地产的回升期。简略而言，无论是海外置业仍是开发投资，现阶段中国房企海外投资潮相似于上世纪90年代初期海外企业在中国尝试投资置业。这一轮中国房企海外投资潮固然只是尝试性投资，但也阐明国内民营资本力气的突起已不可小觑，已成为国际资本投资的新权势。”
司徒是纽约一家参谋公司的董事长 lv官方網，正在纽约联系北京的一家大型房产企业，谈一宗对于后者收购纽约奢华酒店的项目，这个项目将由这家北京公司和美国一家公司独特投资。司徒还提到，中国一家大型房地产企业正规划在纽约收购住宅和商用物业。
据不完整统计，目前已在海外有房地产项目或断定投资计划的房企，除了万通控股至少还有15家，包括中坤团体、中国建造、中国铁建、万科、绿地、碧桂园等大型房企。这份囊括了民企、央企的“出海名单”，显示出中国房企“走出去”渐有扩展之势。
10月中旬，中坤集团董事长黄怒波将旅游地产开发触角投到了更远的冰岛，中坤集团以600多万美元的价格租下冰岛300平方公里土地，租期九十九年。
9月11日，首创置业与法国处所政府签署土地协定，将建设中法经济商业合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。对于项目的详细情况，开创置业的媒体公关部负责人对外界表现，首创法国海本地产项目尚处于起步阶段。
在首创置业涉足海外埠产之前，万通控股介入了纽约世贸大厦重建，并于2010年租来世贸中央1号楼部分物业。去年，SOHO中国董事长潘石屹以个人名义，投资纽约的商业地产。万科目前已经成立了美国地产业务推动小组，为进军美国市场做好筹备。央企中航地产则在第六届董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》，加速海外布局。
新局势下，中国房企“走出去”取得了新的推能源。近年来国内股市、楼市连续低迷，迫使国内投资客户将眼光转向海外。随着越来越多的国人走出国门，以及国内外汇政策的逐步放开，投资海外房产这一新兴的投资方式正在被更多的中国房企所关注。
显然，部分内地开发商投资海外市场已积聚了必定教训。司徒称，2008年金融危机暴发后，上海宝华集团曾在墨尔本收购过一个烂尾项目，到2009年当地政府开端加大救市力度，楼市很快得以恢复，该公司用了10个月就将楼盘销售一空，其中40%的买家是华人。在司徒的主意中：“国内房地产市场经由2007年的一波火爆行情后，各家房企的资金充分，因此纷纭都想到海外市场扩张的战略布局。”
中坤冰岛租地意在“长袖善舞”
中坤集团在冰岛租地开发的计划迈出了实质性一步，目前租地开发协议基础达成。据悉，中坤集团以600多万美元的价钱租下冰岛300平方公里土地，租期九十九年。
此前，中坤集团董事长黄怒波表示，计划买下冰岛300平方公里土地，斥资10亿冰岛克朗(合880万美元)，并计划投资100亿至200亿冰岛克朗建造一个生态旅游胜地和高尔夫球场。该计划初审在商务部通过，但因为冰岛政府方面有部分反对而一度搁置，后不得不“由购转租”。
从冰岛买地发酵到冰岛成功租地，中坤集团算是真正迈出了出征海外地产的第一步，并让中坤集团“血洗”2007年日本北海道买地无疾而终的苦楚，以及2005年中亚吉尔吉斯斯坦投资夭折的苦闷。
拿出一笔不菲的资金，不远万里去投资冰岛的一块不毛之地，看来只有兼具诗人气质的黄怒波这个地产大佬才敢孤注一掷。
“作为房产企业，中坤当然要寻求利润，但中坤更重视长线投资与更久远的效益。”黄怒波坦言，“冰岛作为世界上举世无双的产物，不仅存在奇特的天然地貌跟人文景观，每年多少百万人次的国际游客，为冰岛带来的是源源一直的资本。中坤为何不考 虑在冰岛投资呢？”
只管冰岛是一片荒凉之地，但却合乎中坤的初衷，打造世界度假品牌的策略——以地产和度假为中心的稀缺资源差别化经营才能，打造属于本人的受世界尊重的全球性度假品牌。
事实上，与住宅地产比拟，国外旅游度假项目的开发门槛相对较低，且不少国家在遭受金融危机之后，土地价格相对不高。因此，投资旅游地产，被看作是当前内地房企推广品牌的上乘之选。此外，中国赴外旅游的人数逐年增长，由此带来的花费能力将持续刺激海外旅游市场。
“冰岛地域具有丰硕的地热资源，更具有丰富的便宜土地，对于生机开发度假市场的投资商有较大的吸引力。”五合国际咨询师指出，“海外旅游地产开发更重视自然环境掩护、基本设施完善、休闲度假产品的独特休会。通过房地产获利较少，同时还需要遵照当地法律与文化习惯。高额的成本、较长的投资回收期与国际旅游市场营销对国内开发商都是繁重的挑衅，开发商需要解决的最大问题是融资与市场营销。”
“中坤冰岛租赁能有本质性一步就很不错了。”在宋延庆看来，“600多万美元只是租地用度，后续会有大批投资才干启动起来。要害看今后的操作，咱们只能察看。唯有盼望海外投资名目先期不要太高调，否则会比拟被动。”
万通海外投资功成名就
从数年前的台北101大厦风闻，到成为重建后的纽约世贸大厦一号楼最大租户，冯仑始终致力于把动机变成事实，再转换为商业方案书，终极与协作者做成生意。
冯仑是第一个大手笔进军纽约的大陆房地产大亨。他在2003年加入纽约哥伦比亚大学房地产培训项目时，听到世贸中心重建案，激发了他在世贸建“中国中心”的构想。
随后在2006年，按原计划，万通拟租赁重建后的世贸中心7号楼的最高5层(48至52层)，开设“中国中心”，将承租的楼面分租给一些中国企业，同时兼营贸易和文化事业。2006年1月24日，冯仑与西尔维斯坦的总裁在纽约签订了租赁动向书，面积约20万平方英尺，每平方英尺估价约53美元。当然万通的破费不菲，万通所租的20万平方英尺，波及金额逾1000万美元。
在业内看来，冯仑此举的目标可能更多是为了“炒作”和吸引世人眼球，借此晋升公司的品牌影响力，在获取房钱增殖收益的同时，进而向国外甚至美国的房地产市场进军。对此冯仑对外界直言，“中国核心”打算，即为中国的企业以及美国乐意和中国做生意的企业提供一个在纽约交换的空间。
在北京房地产开发商中，冯仑是第一个以这种方式向海外发展的房地产商，而冯仑此举则象征着，在这个转型门路之上，中国房地产企业走出国门投资海外市场潮流的一个开始。
一位懂得万通的人士表示：“万通进军纽约市场是万通国际化发展蓝图中的重要一步。在美国模式下，万通地产的商用地产战略并非靠大规模的资本投入推进，而是依附于运营治理的手艺活和专业能力，来实现资产管理范围的扩大，同时提升公司的资本回报率。”
以万通为代表的房地产企业出奔海外，多数仍着眼服务于走出国门的国内企业与购房者，万通纽约“中国中央”计划资金就来源于国内企业，并且定位于在美国开展业务的国内机构驻地。
五合国际征询师感叹道，“随着越来越多的中国人移居海外及国内企业在国外发展业务，为局部开发商供给了进入发达市场的机遇。不外开发商很快就发明他们要适应发达市场的市场规矩，包含来自银行系统外的资金，蒙受较低的利润率、较长的回报期等，发达市场并不如设想中那般美妙。”
“出海”绕不过的波涛
近期，多数欧美国家的房价和地价均处于阶段性低点，加之谋求经济复苏，在投资方面也给予境外企业不少优惠政策。同时，国内的房地产调控手腕严格，房企在融资、销售等方面均有所受限。因此，在更为健全的海外楼市谋求发展，已成为房企天经地义的发展思路。那么，在法律制度、市场环境和文化风俗等方面的差异，是否使海外地产投资前景蕴涵较大风险？
“国内房企试水海外市场，融资用意显明。而谨严尝试布局海外，仍被认为具备融资层面的踊跃意思。”第一太平戴维斯贸易部董事徐伟成剖析以为，在海内资金本钱高、来源不足的情形下，将融资渠道扩大至寰球范畴，对房企来说显然利大于弊 lv2013名牌包款。此外，更加标准与完美的海外市场将有助于房企改良资源配置模式，完善其经营机制。从深远来看，跟着国内房地产市场的多年疾速发展，国内不断出现出品牌实力凸起的大型房企，资金起源和市场布局也会谋求多元化，因而布局海外市场仍将是房地工业的发展趋势。
&emsp lv2013包包;“出海”远景纵然美好无比，却也面临诸多现实窘境。
“虽然有意涉足海外楼市的中国机构和房企不在少数，但中国资本投资海外楼市才刚起步。”在五合国际咨询师看来，海外房地产市场，尤其是发达市场并不是国内开发商最佳投资场合。法律轨制、文明差异是一方面问题，虽然能够通过借助专业顾问机构规避风险，但最大的风险来自市场环境差异。发达国家商业地产是典范的机构参加市场，资金来源多元化与投资回报长期化是国内开发商需要战胜的重要问题。而住宅市场更像是修建业，利润空间与销售模式的差异将令国内开发商望而却步。
在该咨询师看来，反而是发展中国度拥有投资机会，如越南、俄罗斯、马来西亚等，其公民收入增加较快，房地产需要快捷增长，且房地产开发模式或多或少以中国为样板，国内开发商更为熟习。此外，海外房地产开发尤其须要留神的是法律危险，如部门国家不容许本国人持有土地等，另外政策变动随便性与本土维护主义等 lv2013包包型錄，也是开发商面临的困难。所以与当地有信用的投资机构配合就比较主要，聘请当地专业人士与雇佣当地工人，也是躲避海外投资风险的重要方法。
对客户群的潜在消费能力抱有信念，无疑是国内房地产企业布局海外的重要动力。近年来，越来越多的国内客户群进行海外投资和移民，其对住宅物业也有着不小的需求。
根据高力国际的讲演显示：海外住宅物业在国内销售情况持续幻想，预计2012年，加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡，将成为内地买家景外购房的热点目的地。目前，内地买家在这四个市场中占当地投资者比例约为20%～40%。留学住房。投资回报、购房移民已成为刺激中国人海外购房的主要需求。
绝对于国内，海外丰盛的旅游度假资源与不断增添的中国国民海外旅游，对投资机构来说是莫大的市场机会。五合国际咨询师认为：“海当地产开发一定会吸引越来越多的国内投资者的大快朵颐，但国内开发商一定要抛除开发商品房的传统观点，注重与专业机构合作，旅游产业是个高度分工的行业，投资商可以依据本身风险偏好与专业能力定位于专门投资者、酒店业主或旅游运营商，而不是全程开发。”
五合国际咨询师直抒己见，国内房企海外扩张并非坦途，可能还有良多问题需要解决。金融危机后，全球海外直接投资规模在降落，发达国家海外资金净流入规模恢复迟缓，而新兴经济体外汇贮备增长敏捷，具备较强对外投资能力。美、加等国愿望吸引海外资金发明就业，然而制作业因为成本不具上风，吸引投资有限，能源、矿产、高科技等范畴对来自发展中国家投资较为谨慎。另一方面，金融危机后楼市低迷，仍处于恢复当中，亟需外来资金刺激楼市，因此对海外资金投资房地产市场大开绿灯。而在一些胜利的扩张案例中，虽然万通地产这些公司将触角伸到了美国，也有不俗的表示，但其规模偏小和略显稚嫩的态势还是表现出了国内房地产企业海外投资的不成熟。
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